美國買新房》沒有房仲,我們用學生身分在美國貸款和建商買下第一棟房子啦!!!

已更新:2021年3月5日

2020年是個很不一樣的一年,買房子這事跟COVID 一樣(?)都把我們生活佔的滿滿的。😂


這是我們費盡一整年心力蓋的新房子❤️

我和Sean都是拿OPT學生簽證,這身分要在美國貸款買房子真的不是一件容易的事(畢竟沒有銀行會想要借錢給一個可能隨時會跑掉的人啊~)。中間有好幾度都想說算了就放棄吧,等拿到綠卡再來買房。


不過最後憑著Sean想買房的執念,加上因為COVID 所以也很閒的本錢,他把每個規定每個可能都研究的一清二楚,讓我們順利通過貸款,買下房子。


我們來到美國後,一直都是租apartment 。會有買房的想法,是有次和Sean的同事一起吃飯,他們聊到我們應該買間房,有自己的財產,就不用一直把錢繳給別人啦!


這同事有先帶我們看了幾間Model Homes,讓我們先對自己喜歡的房型有想法。之後看房就變成我們的興趣(反正美國真的沒有什麼休閒娛樂)。即便現在已經買到房子了,我們每個週末,甚至週間有空都會去看房子,和不同的sales聊天。



整個買房的流程大致如下:

(我們在德州休士頓地區,建商是Taylor Morrison

簽約
簽約後和sales一起在還沒蓋的lot前來張合照😚

*簽約時要決定房型、加裝、討論價格。

*每個floor plan(房型)都有不同的加裝選擇。

*這時要決定的包括是否多一個房間、要做study room(書房)或是Dinning room(飯廳)、game room(遊戲室)或media room(電影房)、車庫要雙車庫或是三車庫、外牆想要的顏色等。

*基本上房子大致的結構都是在簽約的時候要決定。


***買房要不要找房仲(Agent)幫忙呢?請看“要不要找房仲?靠自己買房也能很輕鬆”。


跑貸款

*建商都有preferred lender(合作的貸款公司),基本上也都會用preferred lender。因爲會送買家design center和closing cost(交屋費)的折扣。

*貸款是否通過和買家的信用分數、工作收入以及付多少頭期款息息相關。但如果是現金買房,就可以完全省略這個步驟。

*這個過程是我們耗費最久時間心力的,有不少lender是直接拒絕我們的貸款申請。Sean在網路上幾乎爬遍了所有相關的資訊,最後有一個lender願意接下我們的案子。至於在美國要貸款買房,需要什麼條件呢?我之後會打篇文章介紹。

Design Center(設計中心)

*簽約完後,就會約時間去建商的design center選內裝,通常會去兩次。

*這個階段簡直讓我頭昏腦脹啊!實在太多東西要決定,從室內牆壁的顏色、地板的材質、中島的花樣、櫥櫃是否加把手要什麼樣的樣式、窗簾、洗手台、浴缸、地毯,甚至磁磚跟磁磚之間的縫隙要什麼顏色等等等等都必須自己決定。

*所有的東西都有加價跟不加價的選擇,琳瑯滿目,讓我們腦袋快塞不下。


***Design Center所有的東西就是貴!貴!貴!我們功課沒做足夠,所以不小心吃了一些虧。有興趣可以點進去,超實用的Design Center的該買和不該買。不花錢當冤大頭!


光地板就這麼多選擇,這麼一小片好難想像做好的樣子😅
Pre-Construction Meeting(動工前與建商的會議)

*這是買家和builder(負責蓋你房子的人)第一次的見面,以後可是要常常和他聯繫的。

*Builder會拿出買家的房型設計圖,一一的核對以及討論需要增加或修改的部分。

*非常建議在開會之前,買家先在家把簽約的資料以及Design Center的合約都先再看過一遍。這樣當天開會,會比較有頭緒也比較有方向。


***在這個會議後,Builder會向市政府送出申請蓋這間房子的permit(建築許可)。也代表著今天之後,所有的建築結構都無法再更改。


動工前會議是我看過最多設計圖的一次了 ((暈
美國的房子都是用木頭蓋的,速度飛快啊~~~
我們幾乎每天都跑來看房子蓋到哪了🤣

Pre-Drywall Meeting(牆壁蓋起來前的會議)

對不起我真的不知道怎麼把這個翻成中文 囧 ~~~


*這次的會議Builder會帶你看房子所有的管線,包括水管、電線、瓦斯、網路線、插座。

你可以看到赤裸裸還沒穿衣服的房子。

*這個會議也可以自己另外帶inspector(驗屋員)來檢查房屋管線、結構以及施工細節是否

有做好。


這就是我說赤裸裸的房子😗
Pre-drywall 後,外牆就上磚頭,內部的牆壁也會做起來。

Home Inspection(驗屋)

*房子蓋好後,市政府的Home Inspector就會來看這個房子是否有符合法規,以及是否有

瑕疵和必須要更改的地方。

*買家找外面的Inspector驗屋其實不是必要的程序,但是非常非常非常建議買家一定要另

外自己找一個Inspector(驗屋員),在交屋前做一個完整的Home Inspection.


***市政府的檢查員並不會幫我們看得很細,他主要就是要確認這個房子有沒有符合法規。我們自己找的Inspector就幫我們發現了很多很重要的細節,尤其他跟我們說我們屋頂上的兩個抽風機都是歪掉的時候,我們的臉也整個歪掉了。這麼大的瑕疵啊!!!!!!


***需要注意的是,Home Inspector做的報告只能當成給建商的建議,建商並沒有義務更改。我整理了一下我們找的Inspector提供的建議,以及我們是怎麼讓建商接受這些建議的。美國買新房》拿到Home Inspector的驗屋報告後,該如何跟建商溝通呢?


我們在網路上找了一個評價很高的Inspector,他非常細心!

Closing(交屋)

*在pre-construction meeting(動工前與建商的會議)時,建商就會先講交屋的預定日期。

而到pre-drywall meeting時,房子完工的時間幾乎就是確定了。

*房子快完工時,建商就會給一個Closing day.買家這時就可以開始在網路上搜尋、比價、

購買Homeowner Insurance(房屋保險),沒有房屋保險是不能交屋的喔!

*在Closing這天,買家就去Title Company(產權公司)簽下交屋以及貸款文件進行交屋,拿

到鑰匙之後,這間房子就正式屬於我們的啦!!!


***美國買新房》房屋保險怎麼買?有可能買不到保險?可以參考我的分享。


交屋囉!建商的交屋賀禮,禮輕情意重嘛😂

終於有自己的房子了!這一間房子著實的忙了我們一整年啊!!!


買下這房子後,我覺得Sean真的很適合去考個Real Estate Agent的證照,當成副業感覺很不錯!他每天不知道花幾個小時去看Youtube教學、看法規、跟不同的人去打交道。連我們的Sales在隔壁社區買房的時候,還問他要怎麼處理整個貸款流程哈哈

但他說這是興趣,變成工作就沒興趣了🤔



如果你也想買自建屋,我有幾個小建議:

*一定要找個交談起來舒服,你覺得好溝通的sales!!! Sales不是房仲,是建商的銷售員。

*找有口碑的建商,先瞭解你想要購屋地區的學區分數、Property Tax、HOA、Mud Tax等

等。(我們第一次聽到泥土稅這東西的時候下巴快掉下來,居然連這個也有稅!)

*有時間就去看房,每個新社區都會有Model Homes讓有興趣的買家參觀。而我們現在都會跟

朋友說,在參觀Model Homes的時候一定要眼睛自帶濾鏡,因為Model Homes都是請設計師

規劃過的,每間都美到讓人心動!除了Model Homes,sales也會讓買家去參觀快蓋好還沒

交屋的房子,或是建商自己蓋好的Invenotry房,這些就可以看到很真實剛蓋好的房子內裝。


這是我們整個買屋的大致流程,雖然說是大致,但我可是很盡力的把每一個過程都寫了出來~

希望對你有幫助囉!!!

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