美國買房》FHA? Conventional? VA? 房屋貸款該選哪一種?

進入買房階段,貸款是整個過程中很重要也很容易讓人疑惑的一環。不少人對美國房屋貸款的種類一頭霧水,好不容易下定決心要買房了,卻可能因為搞不懂房屋貸款而止步。


所以今天就來簡單介紹三種房屋貸款的方式,希望可以幫助到需要的朋友~


而在文章開始之前也先跟大家說明。以下所分享的都是各類房屋貸款的最低標準。大部分貸款公司、銀行,或是投資者會有另外有公司內部的規訂,或是依據貸款申請人的風險等級決定是否核發貸款。

舉例來說,我們是拿F1學生簽證來申請房屋貸款。儘管房屋保險的規定都寫只要有EAD 卡(工作簽證)與合法簽證就可以核發貸款,許多承辦人員聽到我們是學生身分,還是表示他們公司不處理或是百般拖延。


FHAFederal Housing Administration(聯邦政府貸款)

https://www.hud.gov/federal_housing_administration

這是由美國聯邦政府所擔保的房屋貸款機構。通常提供首購族或是信用分數較低的買家申請。優點是頭期款低(3.5%)、對於信用分數的敏感度低(580分以上),而且較容易申請。一般來說,每家銀行基本上也都有提供FHA貸款的選擇。


***很特別的一點是,如果申請FHA貸款的房屋買家本來就有較高的信用分數(約710

720分),那最後拿到貸款的利率,反而會比使用Coventional貸款來得高。


***使用FHA貸款,不管頭期款繳交多少,都必須繳交一種保險叫做 MIP(Mortgage Insurance Premium),整個貸款的期間,都無法取消MIP保險。 若要中止這個保險,只能付清貸款或是再融資貸款(Refinance)。


Conventional(傳統房屋貸款)

使用Conventional貸款的買家,一般最低要求首付要3%。若想要拿到最好利率,頭期款需要20%。但如果頭期款預算並沒有那麼高,貸款公司以及銀行也會先估算申請者的DTI(債務比)以及信用紀錄來決定是否核發貸款。以我們自己買房為例,我們一開始用5%- 10%的頭期款去申請房屋貸款,貸款公司在核對我們的資料、信用分數,以及DTI等等相關要求後,回覆可以讓我們用10%的頭期款通過貸款申請。


***若首付低於20%,通常貸款公司會要求支付一個額外的保險,叫做私人房屋貸款保險(Private Mortgage Insurance)。這個保險是用來保護貸款公司或投資人的,如果房屋貸款人沒有按月繳房貸造成放貸公司的損失,那就會由這個保險來支付。


***和FHA貸款不一樣的是,使用Conventional貸款的房屋買家,當貸款付到房子總價的20%時,就可以通知貸款公司,申請取消PMI保險。


***PMI保險是每個月繳交,依照每人信用分數與負債收入比(DTI),每月費用約每年約貸款金額的0.5%-1.5%

直接用數字做說明,小明貸款金額為美金四十萬。這樣他每個月要繳交的貸款保險(mortgage insurance)就大約為美金127元。


VA(退伍軍人貸款)

https://www.benefits.va.gov/homeloans/


這類型貸款可以說是地表最強,由退伍軍人事務部為房屋貸款申請人做擔保。VA貸款有著最少的限制、最低的利率,甚至可以免頭期款(downpayment)。不過想要使用這個貸款,必須是退伍軍人或是配偶是退伍軍人才能申請使用。


***都說VA是地表上最強的房屋貸款,所以不論房屋貸款申請人的頭期款有多低,都不需要繳交PMI(私人房屋貸款保險)。


 

***額外補充~貸款公司或投資人在和房屋買家完成借貸合約後,基本上就會把案子再賣給Freddie Mac 或 fannie Mae這兩間由聯邦政府贊助的企業。所以市面上的Lender除了自己公司的規定外,會依據這兩家公司的Guideline來審核貸款申請人是否符合貸款資格。


在另外一篇文章也有做相關說明,雖然標題是寫學生身份貸款,不過基本上大同小異。

歡迎參考美國買房》好想買房,學生身份想要在美國貸款買屋需要什麼條件呢?



 

後記~感謝Sean再次提供資訊。當然他的原稿再次讓我拳頭硬了,我花了快兩個小時,把他的中文改成中文,我沒打錯,就是中文改成中文,絕對不是什麼英文的文法在寫中文。有興趣看他原稿的人歡迎向他或向我索取哈!


646 次查看0 則留言