由於我們是拿著F1 OPT學生簽證，跑房屋貸款是整個過程中最心力交瘁的，中間有無數次想要放棄。外國人的身份加上才第一年工作，一直到交屋的前一刻才知道我們能否買到房子。
拿學生簽證的買家跟一般買家申請貸款的規定並沒有太大的不同。主要看Lender有沒有意願借錢、願不願意幫忙處理整個流程。拒絕的理由也很簡單，沒有貸款公司會想要借錢給一個隨時可能會跑走貸款人。以我們自己的經驗，有好幾個Preferred lenders（貸款公司）聽到我們持有的不是長期簽證，就直接拒絕，不願意多談。
這篇一開始不在我的買房系列文章裡面，也一直考慮該不該寫，因為這個範圍真的太廣，我又不是這一塊的專業人士。不過發現好多人都在詢問，也希望可以在這邊貸款買房。
所以這一篇我主要是分享我們自己和建商買自建屋辦貸款的經驗。包括一開始怎麼決定頭期款（down payment）、貸款公司跟我們要哪些證明資料，還有我們遇到哪些困難。
頭期款（down payment）
資金充足狀況下建議準備20%的頭期款。若頭期款低於20%，房屋貸款利率會提高並且會產生Private Mortgage Insurance的費用（每年約貸款金額的0.5%-1.5%）。我們當初的頭期款的資金並不多，所以先請建商的Preferred Lender幫我們送出5%頭期款的申請。不過在跑貸款時，沒有Lender（借款公司）願意接受這樣的頭期款，最後有一個Lender提出如果我們能把頭期款增加到10%，就接下案子。
＊＊＊如果頭期款的金額不到20%，那Lender會要求買家買一個叫做PMI(Private Mortgage Insurance)的保險。這個保險是用來保護Lender的，如果房屋貸款人沒有繳房貸，那就會由這個保險來支付。當買家貸款付到房子總價的20%時，就可以申請取消PMI保險。
申請房屋貸款的條件
如何讓房屋貸款的申請成功被審核，不外乎是依據貸款申請人的頭期款（down payment）、工作收入（Salary）、信用分數（Credit Score）、房屋價值（Home Apraisal）這些條件。我沒有辦法直接說工作收入要多少才能符合貸款資格，因為這些都是貸款公司對貸款申請人綜合評估後給出的結果。有一個很基本通過貸款的標準是，debt to income ratio < 50%。代表預估申請人未來每個月需要繳的固定月支出包括，房屋貸款，房屋保險，房屋稅（Property Tax）以及（車貸，個人信用貸款，信用卡債等等）在工作收入的百分之五十以下。但其實最理想的狀況是工作收入的百分之三十，這樣房屋貸款人才不會有那麼大的生活壓力。畢竟養一間房子還需要水電瓦斯等等的開銷。
持有學生簽證的貸款申請人必須提供EAD卡（工作許可證）作為必要審核工具。
貸款公司會希望貸款申請人的收入是穩定而持續的。我們自己在申請時，貸款公司有提到不接受鐘點時薪的收入證明。若工作未滿兩年，貸款公司對貸款申請人工作收入的要求也會相對提高。
信用分數越高，就代表貸款申請人越容易審核通過。信用分數的滿分為800分，理想的信用分數在720以上，盡量不要低於700分。是否定期繳交卡費會直接影響信用分數。
購買新房自建房，頭期款可以在簽約後到交屋前分次繳交。所以若非一次繳交所有的頭期款，貸款公司會先詢問貸款申請人的付款計畫。貸款申請人必須要確認自己是有完成付款的能力，不然這些付出的錢是拿不回來的。
Lender在和房屋買家完成借貸合約後，基本上就會把案子再賣給Freddie Mac 或 fannie Mae這兩間由聯邦政府贊助的企業。所以市面上的Lender除了自己公司的規定外，會依據這兩家公司的Guideline來審核貸款申請人是否符合貸款資格。
同場加映～～～Hard Money Loan(硬錢貸款）
在美國貸款市場中，還有一種貸款方式叫做Hard Money Loan(硬錢貸款），這是一種以房地產做為抵押品的方式向Investor(私人投資人）進行短期借貸。這種貸款不看工作收入也不看信用歷史紀錄，貸款時間以不超過五年為期限，利率也比傳統貸款高出不少。最常見的是投資人會用Hard Money Loan買下舊房，進行翻修後賣出。
我在查資料時有看到借貸仲介分享這類的貸款可以貸到房價的75-80%。不過我們自己在跟不同lender交談時，他們願意開出的借貸金額大約在房價的50-60%。所以對頭期款預算沒有那麼高的買家來說也不適用。
有一些國際學生在沒有收入證明和信用紀錄的狀況下，也會選用這類的方式買屋。不過要提醒的是，這種做法比較適合進行老屋翻新再賣出的投資，既然是投資那就要清楚有賺有賠的風險，借貸人一定要仔細算過自己的能力小心使用。不然選擇傳統的房屋貸款才是最保險的。