美國買房》好想買房,學生身份想要在美國貸款買屋需要什麼條件呢?

由於我們是拿著F1 OPT學生簽證,跑房屋貸款是整個過程中最心力交瘁的,中間有無數次想要放棄。外國人的身份加上才第一年工作,一直到交屋的前一刻才知道我們能否買到房子。


拿學生簽證的買家跟一般買家申請貸款的規定並沒有太大的不同。主要看Lender有沒有意願借錢、願不願意幫忙處理整個流程。拒絕的理由也很簡單,沒有貸款公司會想要借錢給一個隨時可能會跑走貸款人。以我們自己的經驗,有好幾個Preferred lenders(貸款公司)聽到我們持有的不是長期簽證,就直接拒絕,不願意多談。


這篇一開始不在我的買房系列文章裡面,也一直考慮該不該寫,因為這個範圍真的太廣,我又不是這一塊的專業人士。不過發現好多人都在詢問,也希望可以在這邊貸款買房。

所以這一篇我主要是分享我們自己和建商買自建屋辦貸款的經驗。包括一開始怎麼決定頭期款(down payment)貸款公司跟我們要哪些證明資料,還有我們遇到哪些困難。


頭期款(down payment)

資金充足狀況下建議準備20%的頭期款。若頭期款低於20%,房屋貸款利率會提高並且會產生Private Mortgage Insurance的費用(每年約貸款金額的0.5%-1.5%)。我們當初的頭期款的資金並不多,所以先請建商的Preferred Lender幫我們送出5%頭期款的申請。不過在跑貸款時,沒有Lender(借款公司)願意接受這樣的頭期款,最後有一個Lender提出如果我們能把頭期款增加到10%,就接下案子。


***如果頭期款的金額不到20%,那Lender會要求買家買一個叫做PMI(Private Mortgage Insurance)的保險。這個保險是用來保護Lender的,如果房屋貸款人沒有繳房貸,那就會由這個保險來支付。當買家貸款付到房子總價的20%時,就可以申請取消PMI保險。

申請房屋貸款的條件

如何讓房屋貸款的申請成功被審核,不外乎是依據貸款申請人的頭期款(down payment)工作收入(Salary)信用分數(Credit Score)房屋價值(Home Apraisal)這些條件。我沒有辦法直接說工作收入要多少才能符合貸款資格,因為這些都是貸款公司對貸款申請人綜合評估後給出的結果。有一個很基本通過貸款的標準是,debt to income ratio < 50%。代表預估申請人未來每個月需要繳的固定月支出包括,房屋貸款,房屋保險,房屋稅(Property Tax)以及(車貸,個人信用貸款,信用卡債等等)在工作收入的百分之五十以下。但其實最理想的狀況是工作收入的百分之三十,這樣房屋貸款人才不會有那麼大的生活壓力。畢竟養一間房子還需要水電瓦斯等等的開銷。

  • 持有學生簽證的貸款申請人必須提供EAD卡(工作許可證)作為必要審核工具。

  • 貸款公司會希望貸款申請人的收入是穩定而持續的。我們自己在申請時,貸款公司有提到不接受鐘點時薪的收入證明。若工作未滿兩年,貸款公司對貸款申請人工作收入的要求也會相對提高。

  • 信用分數越高,就代表貸款申請人越容易審核通過。信用分數的滿分為800分,理想的信用分數在720以上,盡量不要低於700分。是否定期繳交卡費會直接影響信用分數。

  • 購買新房自建房,頭期款可以在簽約後到交屋前分次繳交。所以若非一次繳交所有的頭期款,貸款公司會先詢問貸款申請人的付款計畫。貸款申請人必須要確認自己是有完成付款的能力,不然這些付出的錢是拿不回來的。

  • Lender在和房屋買家完成借貸合約後,基本上就會把案子再賣給Freddie Mac 或 fannie Mae這兩間由聯邦政府贊助的企業。所以市面上的Lender除了自己公司的規定外,會依據這兩家公司的Guideline來審核貸款申請人是否符合貸款資格。


 

同場加映~~~Hard Money Loan(硬錢貸款)

在美國貸款市場中,還有一種貸款方式叫做Hard Money Loan(硬錢貸款),這是一種以房地產做為抵押品的方式向Investor(私人投資人)進行短期借貸。這種貸款不看工作收入也不看信用歷史紀錄,貸款時間以不超過五年為期限,利率也比傳統貸款高出不少。最常見的是投資人會用Hard Money Loan買下舊房,進行翻修後賣出。

我在查資料時有看到借貸仲介分享這類的貸款可以貸到房價的75-80%。不過我們自己在跟不同lender交談時,他們願意開出的借貸金額大約在房價的50-60%。所以對頭期款預算沒有那麼高的買家來說也不適用。

有一些國際學生在沒有收入證明和信用紀錄的狀況下,也會選用這類的方式買屋。不過要提醒的是,這種做法比較適合進行老屋翻新再賣出的投資,既然是投資那就要清楚有賺有賠的風險,借貸人一定要仔細算過自己的能力小心使用。不然選擇傳統的房屋貸款才是最保險的。


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