美國買新房》拿到Home Inspector的驗屋報告後,該如何跟建商溝通呢?

已更新:2021年3月4日

先來說一下什麼是Home Inspection(家居檢驗):不論是買二手房或是買新房,買家基本上都會額外花錢請一個 Home Inspector(驗屋員),來檢驗房屋結構的安全性和狀態。驗屋員除了會檢查房屋的結構,也會測試冷氣抽風機、瓦斯爐、熱水器、警報器等等是否能夠正常運作。


***購買自建房有三個時機可以讓Home Inspector來做檢查。第一個是地基灌水泥前檢查,第二個是 Pre-Drywall,第三個是交屋前,買家千萬不要省略這個交屋前的家居檢驗。


***重要程度為,交屋前> Pre-Drywall >地基澆水泥前。


可以在牆壁蓋起來前(Pre-drywall)也找Inspector先檢查一次

建議買家至少在交屋前要找一次Inspector(驗屋員),買家經過Home Inspection除了可以更了解房屋的狀況,也是一個讓除了建商以外的專業人士來檢查和提供建議的機會。不過買家要注意的是,Home Inspector(驗屋員)的驗屋報告,只是提供建議,並沒有強制性!!!建商如果覺得Home Inspector的驗屋報告內容並不是太大的問題,他們會拒絕修改的。


這也是我想要想這篇文章的原因。其實我們對我們的Builder是很滿意的,整個蓋屋過程中,他都很認真、負責,也很容易溝通。不過在我們找他談Inspector給出的建議時,深深體會到專業和專業之間的較勁。我們的Builder是一邊和我們討論這份報告,一邊嗤之以鼻的。 囧


分享一下我們的Home Inspector做出來的檢驗報告:

  • Roof shingles(屋頂板)有破損或沒鎖好(這也是最常見的問題之一)

  • 屋頂的兩架抽風機是歪掉的。

  • 屋內的警報器不會響。

  • 後院有一塊草地一直積水。

  • 前門排水管無法正常排水。

  • 分離式浴室玻璃門沒鎖緊。

  • 二樓窗戶無法打開。

  • 空氣濾網很髒。

  • 往閣樓的梯子拉開後很難收回去。


Inspector 會對每個細項都做詳細的驗屋報告。

如果像是歪掉的抽風機、屋頂版的破損、警報器不響這類的硬體問題,建商其實也會直接讓工人去做修正。不過我們的建商一直很不願意幫我們更改前門排水管的方向。原本我們的Builder把前門排水管往側邊放,Inspector就提到這樣子中間有一部分水管是低於地面,這樣子長時間下來除了無法有良好排水功能,也會一直有積水。


不過我們的Builder對這一項建議非常不以為然,他覺得那根本不是大問題,也不覺得這樣會影響排水功能。但我們看了很多次,他現在擺放水管的方式,等於讓水管的尾端呈現像是U的形狀,短時間內可能沒問題,但長時間一定會造成積水。這件事和他討論了非常的久,他都不太願意退讓,這也讓我們最後在交屋評分時,扣掉了他一些分數。(原本都想好他一定是滿分的,Builder如果讓買家評分為滿分,那他就可以拿到完整的Bonus。)

Builder一直強調這排水管不會造成問題,討論過程頭好痛啊!

這個爭論的過程其實讓我們學到,Builder(建商)確實是有他的堅持,不願意因為Inspector(驗屋員)的一句話而做更動。當他聽到我們不斷的跟他說,Inspector有提到這樣擺放排水管其實不理想,他會立刻表現出Inspector其實不懂啦的態度XD,只想說服我們Inspector這樣只是小題大作,或說之前他從來沒有遇到這樣的的問題。


其實過程中最讓我傻眼的,是Sean一直很怕讓Builder不開心(到底?),在跟Builder討論的時候,他表現出附和Builder的樣子,甚至一起笑Inspector的檢查報告(喂~我們另外花一筆錢找Inspector,卻被Builder收服?)。然後和Builder開完會,Sean又會立刻說Builder怎麼這樣啊!根本不能溝通(理智線斷掉之我是在經歷一段精神分裂的過程嗎!!!)


和builder看驗屋報告中

最後我只好運用上談派技巧(?),我們跟Builder說,我非常在意這個這個排水管的方向,如果沒有修改,我就不會交屋(還是我來扛起壞人的角色)。Builder其實都有交屋時間的壓力,加上我說是我非常在意,他也就找工人重新做一次了。


***只好下個不專業總結,與其跟Builder說Inspector覺得哪裡要改。不如直接跟Builder說買家看了報告後,本身非常在意這些建議。買家的想法才是Builder在乎的!!!(這是我們個人的經驗,每個人會遇到的狀況多少不同,這就當個參考囉!)


我們很滿意這次的Home Inspector, 他檢查非常的仔細。當初在Google review和yelp上面看了很多才決定的。他在檢查之前,有先說他會比較龜毛一點,因為Builder只在乎一年的完整保固,而他們Home Inspector顧慮到的是五年十年甚至更久。也是他和我們說,Builder確實是會拒絕參考他們的意見,所以沒有達到買家認為的理想狀態,就不要交屋。都花那麼多錢買房子了,沒必要花更多錢來修房子呀!!!


Jacob Cho, CPI 他很仔細非常推薦!休士頓地區的朋友可以考慮!

最後再呼籲一次,不是只有買二手屋要找Home Inspector,買新房也不要忽略掉這個步驟喔!

祝大家買房順利!!!

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