美國買房》Broker, Bank, Credit Union, Preferred Lender到底有什麼不一樣?買房該找誰辦貸款呢?

貸款絕對是整個買房過程中不可忽視的一環,畢竟這是未來十幾年或是幾十年裡,每個月都極度有感的一項支出。而在美國辦房屋貸款,如果只是google “apply for mortgage”,大概會出現上萬條索引,然後馬上陷入迷失自我的漩渦裡。又或是隨機找到了 Lending tree或是相關網站,填了個人資料後,電話以及電子信箱立馬被灌爆。(沒錯,我們就是苦主。一開始什麼也搞不清楚,看到貸款網站填下資料後,手機連續響了三到四個小時不間斷…)


今天就來介紹Broker, Bank, 以及Credit Union分別是什麼,以及找哪個辦貸款最適合自己。

Mortgage Broker(貸款仲介)

Mortgage broker(貸款仲介)擔任房屋買家以及金融機構的中間人。可以說他們提供一條龍的服務,也就是找一個專業人士,幫忙貸款申請人去向銀行和信用合作社做聯絡。貸款仲介通常會承攬十幾到二十幾個房屋貸款公司的業務 (包含銀行,credit union,或是私人放款公司)。貸款仲介會負責蒐集申請人的薪資、信用報告、報稅資料等等相關文件,並幫助客戶找到最合適的貸款類型與利率。

Bank(銀行)

銀行大概是大部分貸款申請人第一個去諮詢的地方,若貸款申請人已經跟銀行有合作關係(指有在此間銀行開戶checking or saving account,或者是有其他資金往來歷史),銀行方面會因為已經擁有貸款申請人的個人金融資料,所以有更大的機會核准貸款以及提供較優惠的利率。

Credit Union(信用合作社)

信用合作社(Credit Union) 通常因為市場競爭,常常會提供最優惠的貸款利率來承攬客戶。有些信用合作社需要加入會員或是貸款申請人必須為指定公司的員工才能加入。在我們居住的休士頓是石油公司的大本營,所以我們認識的朋友中,就有透過公司本身的 Credit Union(信用合作社)來取得利率優於其他貸款機構的車貸和房貸。

Preferred Lender(房屋建商合作的放款人)

如果是購買自建房或新房,建商為了能順利成交以及加速流程,通常都會有本身使用的合作放款人(Preferred Lender)。若使用Prferred Lender,建商也會提供為數不斐的Rebate(回扣)來資助closing cost(交屋相關費用),或是提供一定金額的加裝選項。

所以購買新房,Preferred Lender會是最好的選擇。房屋建商對他們自己的Preferred Lender也有一定的約束力,例如有太多房屋買家投訴同一個Preferred Lender,那他們之後可能就沒有合作機會了。


 

在評估哪一個貸款機構最適合自己的同時,要有一個先備概念,就是千萬別只找一個放款機構諮詢。建議可以諮詢自己的薪轉銀行,外加兩到三位放款機構諮詢。各個貸款機構承辦的業務人員會要求房屋貸款申請人繳交所需的基本資料(薪資所得、報稅資料、信用報告等等),接著貸款機構會根據申請人提供的資料,來跑出他們可以提供的房屋利率。


而貸款申請人在繳交資料後,選擇當週或是下週某一天的上午或下午,打給有提供資料的這幾間貸款機構要求估價。因為美國的房貸利率市場就像是股市是隨時在變化的,同一天中也可能會變好幾次。所以比較房貸利率必須在同一個上午或下午查詢才有意義。這麼說有點抽象,舉個例子,小明在3月29日這週分別諮詢了貸款仲介、銀行,以及信用合作社,並且把相關資料繳交給各個承辦人員,接著他在4月6日的早上打給這三間機構詢問利率做比較。


***有一個要額外提醒的是,如果繳交資料給貸款機構,那每提供一次資料,就會被拉一次Hard Pull。被拉Hard Pull是會降低信用分數的,不過以房屋貸款來說,在同一個月裡不論被拉幾次Hard Pull,都會只算成一次,所以建議在同一個月裡做詢問。(Hard Pull的記錄會在申請人的信用歷史裡留存兩年)。


 

而買房的我們到底該選擇誰來做房屋貸款呢?

  • 若是二手房,推薦的順序為:

  1. 信用合作社(Credit Union)

  2. 銀行(Bank)

  3. 貸款仲介(Mortgage broker)


  • 若是新建房屋,推薦的順序為:

  1. 房屋建商合作的放款人(Preferred Lender)

  2. 信用合作社(Credit Union)

  3. 銀行(Bank)

  4. 貸款仲介(Mortgage broker)


選擇房屋建商合作的放款人(Preferred Lender)的原因上面有提過。選擇直接與銀行或信用合作社辦理貸,會少掉中間專業人士的服務抽成,也能和金融機構有更直接的溝通。


至於把貸款仲介(Mortgage broker)放在最後的原因則是因為貸款仲介是一個在貸款申請人以及貸款機構中間協助的專業角色,所以房貸仲介會跟貸款機構收取一定回扣當作服務費。通常來說,房屋貸款合約中的 origination fee(貸款手續費)是銀行收取後會付給貸款仲介(Mortgage broker),而這個金額的大小則會影響仲介幫你選擇的貸款機構。


貸款仲介所提供的服務都是要收費的,這也很合理。而貸款機構因為需要付commission(佣金) 給貸款仲介,所以相對的也會選擇提高利率或是增加closing cost(交屋相關費用)來平衡他們的支出。


還有一點讓許多人有感的就是,找了貸款仲介(Mortgage broker),卻不知道能不能信任。

請貸款仲介幫忙的好處是,他們會幫你選擇貸款機構,也減少買家搜尋的時間。不過很多時候,他們提供的貸款機構,就僅限於他們合作的那幾間金融機構。當然,不可否認有非常認真且了解房屋貸款流程以及各個mortgage program guideline的貸款仲介。只是因為缺少了金融機構的內部控管以及建商的約束力,而較難評斷其可靠性。所以要找貸款仲介(Mortgage broker)的房屋買家,一定要仔細地尋找,並且向有相關經驗的人打聽資訊。




今天的分享就到這啦~歡迎分享你的房屋貸款經驗,以及你是如何選擇貸款機構的~



344 次查看0 則留言